Как оспорить?
Оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости, чтобы снизить налог на имущество, не так сложно, как принято считать. Сделать это можно одним из двух способов: подав заявление в комиссию Росреестра либо обратившись в суд.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и (или) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданы при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
Перечень необходимых документов, без приложения которых Заявление о пересмотре кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, установлен ст. 24.18 Закона об оценке.
К заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; ч. 9 ст. 22, ст. 24 Закона № 237-ФЗ):
1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях – орган местного самоуправления) и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения вам должны предоставить в течение семи дней с даты поступления запроса;
4) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, – пять лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 – ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона №135-ФЗ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).
По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (ч. 15 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также в течение пяти рабочих дней уведомляет территориальное управление Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра” (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ; п. 21 Порядка; ч. 19 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях (п. 15 Порядка):
- если отсутствуют вышеперечисленные документы;
- нарушен срок подачи заявления;
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
В большинстве случаев, заявляемые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной комиссией и судами удовлетворяются, так как действующие результаты государственной кадастровой оценки зачастую оказываются слишком обременительными для собственников и лиц, права и законные интересы которых нарушены, в связи с уплатой налогов, арендной платы, выкупа, пошлины за вступление в права наследования, рассчитываемых от кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости завышены и не отражают рыночной ситуации. Завышение кадастровой стоимости связано c несовершенством существующей методологии кадастровой оценки недвижимости, качеством данных об объектах недвижимости, предоставляемых органами местного самоуправления, неполнотой сведений.
Обычно рассмотрение заявления в комиссии проходит быстрее, но процент отрицательных решений в ней, как правило, выше, чем полученный в судебном разбирательстве.
В настоящее время юрлица обязаны сначала обжаловать кадастровую стоимость в комиссии Росреестра, и только после получения отрицательного решения, могут обращаться в суд. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.
Оспаривание кадастровой стоимости процесс многоступенчатый и может легко запутать человека неподготовленного.
Однако для его реализации существует хорошо отработанный перечень юридически значимых действий, позволяющий получить положительный результат и уменьшить кадастровую стоимость от 20% до 70%, что законно приведет к существенному снижению налога на имущество.
В данном случае собственнику нужно проводить не экспертизу кадастровой стоимости имущества, а подготовить отчет об оценке рыночной стоимости, который необходимо заказывать в независимой оценочной организации.
Специалисты службы готовы защищать ваши интересы в комиссии Росреестра или в суде, чтобы добиться положительного решения о снижении кадастровой стоимости. Вы можете доверить выполнение этой работы коллективу профессиональных экспертов и устранить несправедливость, допущенную в отношении вашего имущества и ваших прав.
Мы отправляем отчет об оценке на рассмотрение в комиссию при Росреестре. Чаще всего на этом этапе Росреестр снижает кадастровую стоимость до уровня рыночной, которая и указана в нашем отчете. Сразу после этого можно уведомлять органы местного самоуправления и пересчитывать налоги и аренду.
Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.
В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался.
Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).
Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.
Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).
Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).
Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Кадастровая стоимость должна актуализироваться один раз в пять лет (или не чаще 1 раз в три года). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением Правительства субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости за один квадратный метр земли.
Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка.
Это можно сделать:
- получить выписку о кадастровой стоимости в ФГБУ “ФКП Росреестра” или в многофункциональном центре;
- на сайте Росреестра в разделе “Публичная карта” или “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online” (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен с описанием, в том числе со стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления Правительства субъекта РФ об утверждении результатов оценки.
Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут, соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Перечень документов необходимых для проведения оценки земельных участков:
- Свидетельства о праве собственности. Если земельные участки находятся в аренде, то договор аренды,
- Кадастровые паспорта земельных участков
- Справка об остаточной балансовой стоимости (на дату оценки)
- Справка о наличии на дату оценки на оцениваемых участках коммуникаций и строений
- В случае наличия на земельном участке объектов капитального строительства дополнительно необходимо предоставить свидетельства о праве собственности на здания, кадастровые (технические) паспорта зданий
- По возможности предоставить выписки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, если выписки отсутствуют, заказываем самостоятельно.
Перечень документов, необходимых для проведения оценки зданий:
Дополнительно к документам на земельные участки под объектом недвижимости необходимо предоставить:
- Свидетельства о праве собственности на здания
- Кадастровые (технические) паспорта зданий
- Справка об остаточной балансовой стоимости (на дату оценки)
- По возможности предоставить выписки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, если выписки отсутствуют, заказываем самостоятельно.
Все документы предоставляются в виде копий, заверенных подписью и печатью Заказчика.
